Visto de investimento na Tailândia: comprar imóvel para residir legalmente
Desde outubro de 2025, um novo caminho para a residência de longa duração na Tailândia está disponível para estrangeiros: comprar um imóvel com valor mínimo de 3 milhões de baht e receber, em troca, uma extensão de estadia anual renovável. É uma novidade real e uma oportunidade concreta para muitos expatriados e investidores.
Mas atenção, este sistema está rodeado de muito marketing imobiliário e de alguns atalhos enganosos online. Este guia explica o que existe de facto, como funciona e o que não é.
Qual é a base legal?
Dois decretos da Direção de Imigração tailandesa, em vigor desde 1 de outubro de 2025, constituem o enquadramento legal:
- Decreto 237/2568 — regula o alinhamento do estatuto de visto e a mudança de categoria para a fase inicial
- Decreto 238/2568 — regula a extensão de 12 meses, os critérios de elegibilidade e os documentos necessários
Tecnicamente não é um “visto” no sentido tradicional, é uma extensão de estadia baseada em investimento, renovável anualmente. Na prática, o resultado é o mesmo — pode permanecer na Tailândia legalmente de forma contínua.
As três vias de qualificação
Via 1 — Compra de condomínio (Freehold)
A opção mais comum e mais segura.
- Valor mínimo: 3 000 000 THB (≈ 80 000 €)
- Deve ser um apartamento em condomínio, dentro da quota de propriedade estrangeira (máximo 49% do edifício)
- O imóvel deve estar concluído e registado em seu nome no Land Office (Departamento de Terras)
- Imóveis na planta (off-plan) não são elegíveis — o imóvel deve existir fisicamente e a transferência oficial deve ter ocorrido
- O vendedor deve ser um particular tailandês ou uma empresa tailandesa com pelo menos 51% de capitais tailandeses
Via 2 — Arrendamento de longa duração (Leasehold)
Para moradias ou casas, onde a propriedade plena não está disponível para estrangeiros.
- Duração mínima do contrato: mais de 3 anos
- Valor total do contrato: pelo menos 3 060 000 THB
- O contrato deve estar registado no Land Office com o requerente como inquilino principal
⚠️ Atualização março 2026: requisitos adicionais para a via leasehold estão a ser desenvolvidos, na sequência de tentativas de explorar lacunas existentes por parte de algumas agências. Consulte um advogado antes de se comprometer com esta via.
Via 3 — Arrendamento mensal
- Renda mensal mínima: 85 000 THB (≈ 2 250 €/mês)
- Primeira candidatura: pagamento antecipado mínimo de 3 meses
- Renovação: pagamento antecipado mínimo de 12 meses
Esta opção é adequada para quem não pretende comprar um imóvel mas quer assegurar a residência legal de longa duração.
O passo indispensável: a certificação do Ministério do Turismo
É o ponto que a maioria dos artigos ignora e, no entanto, o mais importante.
Para aceder ao limiar de 3 milhões de baht, é obrigatório obter uma Carta de Certificação do Ministério do Turismo e Desporto, emitida pela Thailand Longstay Service (TLS). Esta carta confirma o seu estatuto de “apoiante do turismo de longa estadia”.
Sem esta certificação, os agentes de imigração são legalmente obrigados a aplicar o limiar padrão de 10 milhões de baht. A certificação não é automática e deve ser obtida através de um operador autorizado.
Como decorre o processo
O processo desenvolve-se em várias etapas:
- Verificação jurídica prévia — verificação da sua propriedade, documentos e conformidade do vendedor com o Decreto 238/2568
- Verificação pelo operador — o dossier é submetido ao operador autorizado (TLS); prazo habitual de 7 a 10 dias úteis; a Carta de Certificação do Ministério é emitida nesta fase
- Fase 1 — Autorização de 90 dias — presença pessoal na Imigração; em Banguecoque, a autorização é geralmente emitida no próprio dia
- Fase 2 — Extensão de 12 meses — a submeter antes do término da autorização de 90 dias; validade de 12 a 15 meses no primeiro ano, depois 12 meses nos renovamentos seguintes
Documentos necessários
- Passaporte válido
- Contrato de compra ou de arrendamento
- Comprovativo de pagamento (extractos de transferência bancária)
- Título de propriedade (Title Deed) em seu nome
- Formulário FET (Foreign Exchange Transaction) — obrigatório: os fundos devem provir do estrangeiro
- Tabien Baan (livro de registo de residência tailandês)
- Fotografias suas em frente ao edifício, à entrada do apartamento e no interior
- Captura de ecrã do Google Maps com a localização do imóvel
- Documentos do vendedor (cartão de identidade tailandês e/ou documentos da empresa)
- Seguro de saúde com cobertura mínima de 400 000 THB para hospitalização
- Tradução certificada para tailandês de todos os documentos estrangeiros
Vantagens reais do sistema
Um investimento tangível. Ao contrário do antigo Thailand Elite Visa (taxas não reembolsáveis), os seus 3 milhões de baht estão investidos num activo que lhe pertence — que pode valorizar, gerar rendimentos de arrendamento e ser vendido quando quiser.
Aberto a todas as idades. Sem mínimo de 50 anos como no visto de reforma. Ideal para nómadas digitais, famílias jovens ou investidores de qualquer idade.
Família incluída. O cônjuge (casado legalmente e a viver consigo), filhos solteiros com menos de 20 anos e pais biológicos com mais de 50 anos podem ser incluídos como dependentes, sem investimento adicional.
Renovação estável. Enquanto mantiver a propriedade do imóvel e cumprir as obrigações de imigração (incluindo o relatório dos 90 dias), o renovamento anual é possível.
O que não é — pontos essenciais
Não é residência permanente. Este sistema não concede residência permanente, não dá direito a trabalhar na Tailândia e não é um caminho para a cidadania tailandesa.
Não é automático. Comprar um imóvel não gera automaticamente um visto. Cada dossier é analisado individualmente pela Imigração.
Não é uniforme em todo o país. Em Banguecoque, Phuket, Pattaya e Chiang Mai, os escritórios de imigração conhecem o procedimento TLS. Nos escritórios provinciais, a experiência é mais variável.
Existem custos adicionais. Preveja cerca de 27 000 THB por ciclo de renovamento de 12 meses em taxas administrativas do programa, além das taxas de imigração normais.
Os fundos devem vir do estrangeiro. O formulário FET é obrigatório. Não pode usar baht ganhos localmente para financiar a compra se pretender beneficiar deste sistema.
Ainda em consolidação. Em março de 2026, alguns detalhes processuais ainda não estavam totalmente estabilizados. Consulte um advogado especializado em direito imobiliário e de imigração tailandês antes de qualquer decisão.
Comparação rápida com outros vistos de longa duração
| Sistema | Investimento | Duração | Trabalho autorizado | Idade mínima |
|---|---|---|---|---|
| Visto Investimento 3M | 3M THB imobiliário | 1 ano renovável | Não | Nenhuma |
| Non-OA Reforma | 800 000 THB em banco | 1 ano renovável | Não | 50 anos |
| LTR Visa | Varia por categoria | 10 anos | Sim (digital) | Nenhuma |
| Thailand Privilege | 600 000 THB (taxa) | 5 a 20 anos | Não | Nenhuma |
| DTV (Nómada Digital) | 500 000 THB em banco | 5 anos | Sim (empregador estrangeiro) | Nenhuma |
Conclusão
O visto de investimento imobiliário a 3 milhões de baht é uma oportunidade real e atractiva para quem já planeia comprar um imóvel na Tailândia. O benefício da residência torna-se então um bónus em vez de um custo adicional. Mas não é uma fórmula mágica: o processo é administrativo, a documentação é extensa e os detalhes continuam a evoluir.
O nosso conselho: não deixe que uma decisão de visto seja a razão principal de uma compra imobiliária. Compre porque o imóvel é um bom investimento — e trate o visto como uma vantagem adicional.
Este guia é fornecido apenas para fins informativos. A regulamentação tailandesa pode mudar rapidamente. Consulte um advogado especializado antes de tomar qualquer iniciativa.
— Mário Ferreira | Surin, Isaan, Tailândia