Depuis octobre 2025, un nouveau chemin vers la résidence longue durée en Thaïlande est disponible pour les étrangers : acheter un bien immobilier d’une valeur minimale de 3 millions de baht et obtenir, en contrepartie, une extension de séjour annuelle renouvelable. C’est une vraie nouveauté — et une opportunité concrète pour de nombreux expatriés et investisseurs.
Mais attention : ce dispositif est entouré de beaucoup de marketing immobilier et de quelques raccourcis trompeurs en ligne. Ce guide vous explique ce qui existe réellement, comment ça fonctionne et ce que ce n’est pas.
Quelle est la base légale ?
Deux arrêtés de la Direction de l’Immigration thaïlandaise, en vigueur depuis le 1er octobre 2025, constituent le cadre légal de ce dispositif :
- Arrêté 237/2568 — régit l’alignement du statut de visa et le changement de catégorie pour la phase initiale
- Arrêté 238/2568 — régit l’extension de 12 mois, les critères d’éligibilité et les documents requis
Ce n’est pas techniquement un « visa » au sens traditionnel du terme : c’est une extension de séjour basée sur l’investissement, renouvelable annuellement. En pratique, le résultat est le même — vous pouvez rester en Thaïlande légalement sur une base continue.
Les trois voies de qualification
Voie 1 — Achat d’un condominium (Freehold)
C’est la voie la plus courante et la plus sûre.
- Valeur minimale : 3 000 000 THB (≈ 80 000 €)
- Le bien doit être un appartement en copropriété (condominium), dans le quota de propriété étrangère (maximum 49 % du bâtiment)
- La propriété doit être finalisée et enregistrée à votre nom au Département des Terres (Land Office)
- Les biens sur plan (off-plan) ne sont pas éligibles — la propriété doit exister physiquement et le transfert officiel doit avoir eu lieu
- Le vendeur doit être un particulier thaïlandais ou une entreprise thaïlandaise avec au moins 51 % de capitaux thaïlandais
Voie 2 — Bail longue durée (Leasehold)
Pour les villas ou maisons, où la propriété en pleine propriété n’est pas accessible aux étrangers.
- Durée minimale du bail : plus de 3 ans
- Valeur totale du contrat : au moins 3 060 000 THB
- Le bail doit être enregistré au Land Office avec vous comme locataire principal
⚠️ Mise à jour mars 2026 : des exigences supplémentaires pour la voie leasehold sont en cours de développement, suite à des tentatives d’exploitation de failles par certaines agences. Consultez un professionnel juridique avant de vous engager dans cette voie.
Voie 3 — Location mensuelle
- Loyer mensuel minimum : 85 000 THB (≈ 2 250 €/mois)
- Pour la première demande : prépaiement de 3 mois minimum
- Pour le renouvellement : prépaiement de 12 mois minimum
Cette option est adaptée aux personnes qui ne souhaitent pas acquérir un bien mais veulent sécuriser leur séjour longue durée.
L’étape indispensable : la certification du Ministère du Tourisme
C’est le point que la plupart des articles ignorent — et c’est pourtant le plus important.
Pour accéder au seuil de 3 millions de baht, vous devez obligatoirement obtenir une Lettre de Certification du Ministère du Tourisme et des Sports, délivrée via la société Thailand Longstay Service (TLS). Cette lettre confirme votre statut de « soutien au tourisme longue durée ».
Sans cette certification, les agents d’immigration sont légalement tenus d’appliquer le seuil standard de 10 millions de baht. La certification n’est pas automatique et passe par un opérateur agréé.
Comment se déroule la procédure
Le processus se déroule en plusieurs étapes :
- Vérification juridique préalable — vérification de votre bien, de vos documents et de la conformité avec l’Arrêté 238/2568
- Vérification par l’opérateur — le dossier est soumis à l’opérateur agréé (TLS) ; délai habituel de 7 à 10 jours ouvrables ; la Lettre de Certification du Ministère est délivrée à cette étape
- Phase 1 — Permis de 90 jours — présentation en personne à l’Immigration ; à Bangkok, le permis est généralement délivré le jour même
- Phase 2 — Extension de 12 mois — à déposer avant l’expiration du permis de 90 jours ; validité de 12 à 15 mois pour la première année, puis 12 mois pour les renouvellements suivants
Les documents requis
- Passeport valide
- Contrat d’achat ou de bail
- Relevé de paiement (virement bancaire)
- Acte de propriété (Title Deed) à votre nom
- Formulaire FET (Foreign Exchange Transaction) — obligatoire : les fonds doivent impérativement provenir de l’étranger
- Tabien Baan (livret de résidence thaïlandais)
- Photos de vous devant l’immeuble, à l’entrée de l’appartement et à l’intérieur
- Capture d’écran Google Maps de la localisation
- Documents du vendeur (carte d’identité thaïlandaise et/ou documents de l’entreprise)
- Assurance maladie avec couverture minimale de 400 000 THB pour l’hospitalisation
- Traduction certifiée en thaïlandais de tous les documents étrangers
Avantages réels du dispositif
Un investissement tangible. Contrairement à l’ancien Thailand Elite Visa (frais non remboursables), vos 3 millions de baht sont investis dans un actif que vous possédez — qui peut s’apprécier, générer des revenus locatifs, et que vous pouvez revendre.
Ouvert à tous les âges. Pas de minimum de 50 ans comme pour le visa retraite. Idéal pour les nomades numériques, les familles jeunes, ou les investisseurs de tout âge.
Famille incluse. Votre conjoint (marié légalement et vivant avec vous), vos enfants célibataires de moins de 20 ans, et vos parents biologiques de plus de 50 ans peuvent être inclus comme dépendants, sans investissement supplémentaire.
Renouvellement stable. Tant que vous maintenez la propriété du bien et respectez les obligations d’immigration (rapport des 90 jours inclus), le renouvellement annuel est accessible.
Ce que ce n’est pas — points d’attention essentiels
Pas une résidence permanente. Ce dispositif n’accorde pas la résidence permanente, ne donne pas de droit au travail, et ne constitue pas un chemin vers la citoyenneté thaïlandaise.
Pas automatique. L’achat d’un bien ne génère pas un visa automatique. Chaque dossier est examiné individuellement par l’Immigration.
Pas valable partout de la même façon. À Bangkok, Phuket, Pattaya et Chiang Mai, les bureaux d’immigration sont familiarisés avec la procédure TLS. Dans les provinces, l’expérience est plus variable.
Des frais additionnels existent. Comptez environ 27 000 THB par cycle de renouvellement de 12 mois en frais administratifs de programme, en dehors des frais d’immigration standards.
Les fonds doivent venir de l’étranger. Le formulaire FET est obligatoire. Vous ne pouvez pas utiliser des bahts gagnés localement pour financer l’achat si vous souhaitez bénéficier de ce dispositif.
Programme encore en consolidation. En mars 2026, certains détails procéduraux n’étaient pas encore totalement stabilisés. Consultez un avocat spécialisé en droit immobilier et immigration thaïlandais avant toute décision.
Comparatif rapide avec les autres visas longue durée
| Dispositif | Investissement | Durée | Travail autorisé | Âge minimum |
|---|---|---|---|---|
| Investment Visa 3M | 3 M THB immobilier | 1 an renouvelable | Non | Aucun |
| Non-OA Retraite | 800 000 THB en banque | 1 an renouvelable | Non | 50 ans |
| LTR Visa | Selon catégorie | 10 ans | Oui (digital) | Aucun |
| Thailand Privilege | 600 000 THB (frais) | 5 à 20 ans | Non | Aucun |
| DTV (Digital Nomad) | 500 000 THB en banque | 5 ans | Oui (employeur étranger) | Aucun |
Conclusion
Le visa d’investissement immobilier à 3 millions de baht est une opportunité réelle et attractive pour ceux qui envisagent d’acheter un bien en Thaïlande de toute façon. L’avantage de la résidence devient alors un bonus plutôt qu’un coût supplémentaire. Mais ce n’est pas une formule magique : la procédure est administrative, les documents sont nombreux, et les détails continuent d’évoluer.
Notre conseil : ne faites pas d’une décision de visa la raison principale d’un achat immobilier. Achetez d’abord parce que le bien est un bon investissement — et voyez le visa comme un avantage supplémentaire.
Ce guide est fourni à titre informatif uniquement. Les réglementations thaïlandaises peuvent évoluer rapidement. Consultez un avocat spécialisé avant toute démarche.
— Mário Ferreira | Surin, Isaan, Thaïlande